La financiación en la compraventa de farmacias

1.- Los datos de la C.I.R.B.E

(Central de Información de Riesgos del Banco de España) del solicitante, es decir, las deudas que el comprador tenga en la actualidad con cualquier entidad financiera han de ser reducidas o suponer unos desembolsos que no comprometan la viabilidad de la compraventa por causas ajenas a ésta.

2.- Legitimación sobre los derechos del local

En el que se ubica la oficina de farmacia para la instrumentación de la Hipoteca Mobiliaria. Los derechos de compra del fondo de comercio de la oficina de farmacia han de ir ligados a unos derechos sobre el local donde se ubica la actividad. El banco que nos financie la compra de la farmacia exigirá siempre que el local sea nuestro, por compraventa o que tengamos un contrato de arrendamiento con unas condiciones mínimas:

2.1.- Plazo de arrendamiento igual o superior al préstamo solicitado

Habitualmente entre 20 y 30 años.

2.2.- Derecho de cesión (traspaso) del contrato de arrendamiento

Suscrito o la no prohibición del mismo.

2.3.- Un alquiler que no comprometa la viabilidad financiera de la compraventa

Bien por una renta mensual muy elevada, bien por unos incrementos del alquiler muy por encima del IPC. Ésta última práctica está en desuso.

La Ley sobre Hipoteca Mobiliaria y prenda sin desplazamiento de posesión dice textualmente en su artículo 19: “Para que puedan ser hipotecados los establecimientos mercantiles deberán estar instalados en local de negocio del que, el titular, sea dueño o arrendatario, con facultad de traspasar”.

3.- Aportación, recursos propios

La entidad que financia desea tener la certeza de que no es la única que apuesta por la compraventa, es decir, que no aporta el 100% de la inversión. Por ello habitualmente exige que entre el 20 y el 30% del total de la inversión provenga de recursos propios de los que ya disponga el comprador.

4.- Garantías Inmobiliarias:

Además de la aportación citada en el apartado 3, la entidad financiera puede requerir hipotecar algún inmueble para completar la financiación. Dichos inmuebles (o garantías reales como les llaman los bancos) deberá cubrir aproximadamente el 40% de la inversión total.5.- Hipoteca Mobiliaria: Vemos que el 20% de la compraventa ha de ir en recursos propios y el 40% en Garantías inmobiliarias. El resto de la financiación (40%) tendrá como garantía el fondo de comercio, es decir, los derechos de continuación del negocio o licencia de la oficina de farmacia.Los porcentajes expuestos para conseguir la financiación son aproximados, y nos sirven como guía y punto de partida a la hora de estudiar la financiación y viabilidad de la compraventa de una oficina de farmacia. En cada caso examinaremos su situación personal con un estudio de viabilidad personalizado.

En Asefarma disponemos de un departamento específico para la búsqueda de financiación. Esto redunda en un doble beneficio para las partes: el comprador se garantiza la consecución del préstamo y el vendedor tiene asegurado el cobro del total de la operación debido a que, de acuerdo con nuestros procedimientos, cobra el traspaso o fondo de comercio con Cheque Bancario.