Muchas personas se preguntan cuáles son los pasos a seguir una vez que han decidido la compra de una oficina de farmacia y han llegado a un acuerdo en cuanto a precio y demás condiciones con su titular propietario. En primer lugar, lo más aconsejable es que ambos suscriban un documento privado o precontrato, en el que dejen fijados todos sus acuerdos y en el que no pueden faltar el objeto (la determinación de lo que se compra/vende), el precio de la oficina de farmacia, un plazo para formalizar la compraventa en escritura pública y la cantidad que se deposita en concepto de arras (lo que se considera señalizar, “atar” la operación).
La segunda cuestión que se plantea es el tipo de contrato a firmar en la compraventa de una farmacia: contrato de arras o contrato privado de compraventa. La diferencia entre ambos radica en que en un contrato de arras se prevé la Resolución (el comprador puede renunciar a comprar o el vendedor a vender teniendo pactada de antemano la penalización) y en un contrato de compraventa privado no contempla su Resolución si no es por incumplimiento de las partes.
TIPOS DE CONTRATOS DE ARRAS
Existen tres tipos de contratos de arras: las arras confirmatorias (son pagos a cuenta del precio y no permiten resolver el contrato celebrado), las arras penales (lo entregado como arras no se imputa al precio, funciona como resarcimiento para el caso de incumplimiento subsistiendo la posibilidad de las partes para reclamar daños y perjuicios) y las arras penitenciales(cantidad entregada a cuenta en el marco de un contrato que permite a las partes resolverlo legalmente, no pudiendo la parte perjudicada reclamar judicialmente el cumplimiento forzoso o los daños y perjuicios).
¿Cuánto se deposita en concepto de arras en la compra-venta de una farmacia?
Respecto a la cantidad que el comprador debe depositar en concepto de arras, decir que no hay nada escrito y que lo habitual es que se entregue una cantidad equivalente a un 10% del total del precio de la oficina de farmacia siendo también básico que las partes dejen claramente expresada en el contrato su voluntad a este respecto, es decir, que se establezca claramente el tipo de arras que se entregan, las del 1.454, arras penitenciales o las del 1.124, arras confirmatorias, a los efectos de evitar problemas posteriores.
Plazo de tiempo fijado en el contrato
Calcular bien el plazo a fijar en el contrato para la formalización de la oportuna escritura pública de compraventa, que es el objetivo de ambas partes para culminar su negocio, es también muy importante para evitar posteriores sobresaltos o la necesidad incluso de tener que negociar prórrogas. En la fijación del plazo las partes deben tener en cuenta, por un lado, que la transmisión de una oficina de farmacia es un acto administrativo reglado y que por tanto requiere la previa obtención de los preceptivos permisos de venta que debe conceder la Consejería de Sanidad de la Comunidad autónoma donde esté ubicada (siendo muy diferentes los tiempos en unas y otras) y por otro lado, que los compradores necesitan también conseguir o concretar su financiación, por lo que deberán tener en cuenta la demora en la realización de las oportuna tasación de la oficina de farmacia y la preceptiva aprobación o sanción positiva de su entidad bancaria.
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